Laudos Técnicos de Engenharia Civil

Com suporte de equipamentos de tecnologia agregada, realizamos o diagnóstico e propomos medidas a serem executadas em decorrência de eventuais problemas e patologias que possam ocorrer nos diversos tipos de estruturas. Em conformidade com as normas vigentes, elaboração de Lautos Técnicos de Engenharia Civil, tais como:

  • Laudo de Avaliação
  • Laudo de Vistoria Cautelar de Vizinhança;
  • Laudo de Vistoria de Acompanhamento e Conclusão de Obras;
  • Laudo Técnico Estrutural;
  • Laudo Técnico de Recebimento de Imóvel;
  • Laudo Técnico de Opacidade;
  • Laudo Técnico de Ruído Ambiental;
  • Laudo Técnico de Estabilidade Estrutural de Marquise;
  • Laudo Técnico de Impermeabilização.
Laudos Técnicos em Engenharia Gesù Engenharia

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

PARECER TÉCNICO
“Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre o assunto de sua especialidade.”
ABNT NBR 13.752/1996
AVALIAÇÃO DE BENS E IMÓVEIS
“Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o valor de bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data.” ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES – IBAPE SP

METOTODOGIA PARA CONFECÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

1° ATIVIDADE:
Estudos Prelimnares:
Definição de seu objetivo;
Identificação do Imóvel;
Caracterização de finalidade;
Documentações pertinentes e restrições legais ou mercadológicas;
Situação do imóvel avaliando no contexto urbano e via pública aspectos físicos, topografia, infraestrutura urbana disponível;
Aspectos econômicos da região;
Uso e ocupação do solo;
Atividades do entorno, tais como: comércio, indústria e serviços.

2° ATIVIDADE:
Vistoria:
verificação minuciosa das condições do objeto da perícia na data da diligência.

3° ATIVIDADE
Definição da metodologia a ser aplicada
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Consiste na comparação direta com os preços de mercado para imóveis similares. Para a aplicação deste método, é necessário que haja um número de amostra relativamente grande, ou seja, é preciso que haja imóveis semelhantes ao que está sendo avaliado.
Por este método, é possível se desenvolver um modelo matemático composta de variáveis múltiplas, que melhor venham a embasar a avaliação do bem avaliando.
Os dados amostrais serão semelhantes quanto às características intrínsecas e extrínsecas, se utilizando apenas dados que possuem correlação com o objeto da avaliação.

MÉTODO COMPARATIVO DE CUSTO DE REPRODUÇÃO
Considera que o valor de um imóvel, é igual ao custo de execução da edificação, somado ao valor do terreno, sendo este, avaliado melo método direto de comparativo de dados de mercado.
Indicado para hospitais, escolas, prédios industriais ou comerciais, quando há pouca informação sobre valor de venda, tornando este método, mais indicado.

MÉTODO DA RENDA
Neste método, o valor de um imóvel é representado pelo valor atual dos benefícios futuros oriundos do direito da propriedade, sendo indicado quando o valor depende da capacidade de gerar lucro, estimando uma renda bruta gerada pelo bem, deduzindo custo de trabalho e juros sobre capital.

MÉTODO INVOLUTIVO:
O valor do imóvel é decorrente da capacidade de utilização do terreno, se utilizando da lei de uso e ocupação do solo da região, obtendo uma eficiência máxima de construção por metro quadrado.
O valor do terreno, é obtido, subtraindo do valor estimado de venda do empreendimento, o custo de execução e lucro pretendido pelo construtor.

MÉTODO EVOLUTIVO
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.
Multiplica-se por um fator de componentes de comercialização (FC), o valor do terreno somado ao custo das benfeitorias.
O valor do terreno deve ser calculado pelo método comparativo de dados de mercado, ou, na impossibilidade deste, aplica-se o método involutivo. Pelo método comparativo de custos de reprodução, determina-se os custos das benfeitorias.
FINALIDADES

  • Compra, venda e locação;
  • Garantias bancárias;
  • Indenizações;
  • Fusões;
  • Desapropriação;
  • Renegociação de contratos de locação;
  • Revisão de IPTU e ITBI;
  • Inventário;
  • Partilha.

LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA

NORMAS TÉCNICAS REGULAMENTADORAS

NBR 13.752 – Perícias de engenharia na construção civil
NBR 5.674 – Manutenção de edificações
NBR 12.722 – Discriminação de serviços para construção de edifícios
Norma de Vistoria Cautelar – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia / IBAPE

FINALIDADE DA VISTORIA CAUTELAR
Quando as edificações se tornam alvos de influências que serão realizadas no seu entorno, faz-se imperativo preliminarmente a realização de uma verificação, com o desígnio de retratar tecnicamente a conjuntura atual do bem que se almeja salvaguardar, para fins de resguardar – de forma justa e imparcial – tanto a construtora, quanto o vizinho da futura obra. Essa vistoria, portanto, busca preservar o direito das partes, além de exercer a boa fé e a imparcialidade.

CONTEÚDO DO LAUDO DE VISTORIA CAUTELAR
São analisadas e relatadas as condições físicas e estruturais dos imóveis, as características construtivas, as anomalias, os defeitos e os danos físicos existentes.

OBJETOS DA VISTORIA
São considerados como objeto para a realização da vistoria cautelar os imóveis em geral, que estejam situados em área de influência do terreno onde será realizada a construção de obra nova e que podem ser os seguintes ou similares a estes:

  • Edificações residenciais unifamiliares e multifamiliares;
  • Edificações comerciais;
  • Edificações mistas;
  • Galpões industriais;
  • Instalações rurais;
  • Postos de gasolina;
  • Prédios públicos em geral, dentre outros.

DA VISTORIA DOS IMÓVEIS
A vistoria no imóvel reportará as características físicas para avaliação do padrão construtivo, da tipologia, do estado de conservação e da idade aparente, além de identificar a existência de falhas e de danos existentes na presente edificação, observando os seguintes itens:
Endereço do imóvel vistoriado;
Infraestrutura urbana da região;
Identificação dos elementos estruturais, de vedação, de acabamento e de cobertura, inclusive dos muros divisórios;
Classificação do padrão construtivo da edificação vistoriada;
Elaboração de croqui de localização da edificação vistoriada, em relação ao lote destinado às futuras obras;
Elaboração do croqui da edificação vistoriada

IDENTIFICAÇÃO DOS DANOS APARENTES
Constatação técnica das falhas e danos existentes na edificação vistoriada, através da inspeção visual, com o apontamento fotográfico dos danos;
Apontamento e localização dos registros técnicos fotográficos das falhas e danos identificados na edificação, por meio de croqui da edificação;
Informe de advertência na casualidade da constatação visual de avaria estrutural concernente à solidez e segurança da edificação;
Descrição do estado de conservação dos elementos vistoriados.

LAUDO DE VISTORIA DE ACOMPANHAMENTO E CONCLUSÃO DE OBRAS

Realização de Laudo Técnico de Entrega de Obra, procedendo com análise detalhada do itens e sistemas construtivos da edificação sob os aspectos:

MEMORIAL DESCRITIVO
Averiguação detalhada do Memorial Descritivo/Especificações Técnicas e As built.

REGIMENTO INTERNO / CONVENÇÃO
Averiguação Da localização e dimensionamento do tamanho das vagas de garagem.

ESQUADRIAS E SOLEIRAS
Inspeção visual quanto a possíveis falhas;
Vedação interna e externa;
Caimento das soleiras de janelas.

REVESTIMENTOS CERÂMICOS / PAREDES E PISOS
Inspeção visual das instalações das peças cerâmicas, alinhamento e rejuntes;
Nas áreas molhadas, será realizado teste de caimento de água;
Nesta etapa, também será realizado teste de percussão nas peças, conforme NBR 13.755 – Revestimentos Cerâmicos.

PINTURA E PAREDES
Averiguação quanto a possíveis falhas na pintura;
Com a utilização de régua para tal fim, avaliação quanto a planicidade e prumo.

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Inspeção de do quadro de distribuição;
Com utilização de multímetro, averiguação de todas as tomadas;
Verificação de todas as lâmpadas.

HIDRÁULICA
Inspeção do funcionamento de todas as tubulações hidráulicas;
Averiguação de possíveis vazamentos;
Teste de pressão hidrostática, conforme NBR 5626 – Instalações Prediais de Águas Frias.

ACÚSTICA
Conforme NBR 15575 e com a utilização de um decibilímetro, averiguação nos níveis de desempenho de que os sistemas construtivos devem possuir de modo a se atenuar a transmissão dos ruídos gerados externa e internamente nas edificações habitacionais.

ESTRUTURA
Inspeção nos elementos estruturais, quanto a deformações excessivas, perda de alinhamento vertical ou horizontal dos seus elementos;
Na constatação de possíveis fissuras ou rachaduras, levantamento das prováveis causar/origens.

LAUDO TÉCNICO DE RUÍDO AMBIENTAL

Elaboração de Laudo Técnico de Ruído Ambiental, mediante realização de procedimento de medição dos níveis de pressão sonora, executado por profissional legalmente habilitado, com utilização de medidor de nível de pressão Tipo 1, conforme estabelecido na NBR 10.151 e devidamente calibrado em período inferior a 360 dias.
O método de avaliação de nível de ruído ambiental, envolve as medições do nível de pressão sonora equivalente, em decibel ponderado em “A”, nível obtido a partir do valor médio quadrático de pressão sonora, referente a todo intervalo de medição.

MEDIÇÕES NO EXTERIOR DA EDIFICAÇÃO
No exterior da edificação que contém a fonte sonora de ruído, as aferições serão efetuadas em pontos afastados aproximadamente 1,2 m do piso e pelo menos 2 m do limite da propriedade e de quaisquer outras superfícies refletoras.

MEDIÇÕES NO INTERIOR DA EDIFICAÇÃO
As medições de ruídos em ambientes internos, serão efetuadas a uma distância de no mínimo 1 m de quaisquer superfícies, como paredes, teto, pisos e móveis.
Os níveis de pressão sonora nos interiores, serão mensurados pelo resultado da média aritmética dos valores medidos em pelo menos três posições distintas, sempre que possível afastadas entre si em pelo menos 0,5 m.

CORREÇÕES E DETERMINAÇÃO DE LAEQ
O nível corrigido Lc para ruído com componentes tonais é determinado pelo LAeq acrescido de 5 dB(A).
O nível de pressão sonora equivalente, LAeq, em dB(A), será calculado pela expressão:

Onde:
Li: é o nível de pressão sonora, em dB(A), lido em resposta rápida (fast) a cada 5 s, durante o tempo de medição do ruído; N: número total de leituras.

NORMAS TÉCNICAS REGULAMENTADORAS
ABNT NBR 10151 – Níveis de ruído para conforto acústico
Resoluções CONAMA
Leis Orgânicas Municipais

LAUDO TÉCNICO DE MARQUISE

Elaboração do Laudo Técnico de Marquise, conforme preconizado no DECRETO N° 27.663, de 09 de março de 2007 e a NBR 5674 – Manutenção de Edificações.
Análises técnicas a serem realizadas, conforme instruções normativas:

I. Estado Geral da impermeabilização;
II. Situação do sistema de coleta de águas pluviais;
III. Estado de fissura e deformação da estrutura;
IV. Avaliação das armações, com respeito as suas condições mecânicas e corrosão;
V. Determinação da resistência do concreto, através de métodos normatizados, e verificação de sua integridade (realização de ensaio não destrutivo com a utilização de de esclerômetro);
VI. Determinação da bitola e do posicionamento das armaduras com relação à ação do concreto (realização de ensaio não destrutivo com a utilização de pacômetro);
VII. Levantamento geométrico com indicação das dimensões das peças estruturais, espessura dos revestimentos e de impermeabilizações;
VIII. Verificação da estabilidade da marquise segundo a NBR 6118 em função das cargas existentes.

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